不動産の生前贈与を行うことで、自分の配偶者や子供、親族などに不動産の所有権を移動させられます。贈与税の控除制度などを活用すれば、相続税を納税するよりも有利になることがあるので、不動産を誰かに引き継がせたい方はぜひ生前贈与を検討してみましょう。
なお、不動産を生前贈与する際には、不動産取得税をはじめとした諸費用がかかります。生前贈与したことで費用が過大になっては本末転倒なので、実際に不動産を生前贈与する際には、専門家に相談のうえ慎重にシミュレーションしておきましょう。
自分が希望する者へ確実に不動産を承継できることが、生前贈与の大きなメリットの1つです。
ちなみに、不動産を親族等へ承継する方法には、生前贈与のほかにも相続があります。相続では遺言を通じて自分の希望者に不動産を承継できますが、親族間で遺言書の有効性が争われる可能性もあります。特定の者へ確実に不動産を承継したいならば、相続ではなく生前贈与を選択したほうが良いでしょう。
生前贈与しておくことで、将来発生する相続資産の評価額を抑えられるため、相続人に課される相続税の節税に繋がります。
評価額の高い不動産をお持ちの場合、自分の不動産を承継した相続人には、莫大な相続税が課されるかもしれません。相続税は期日までに原則として現金で納める必要があるので、相続税の工面に苦労する相続人も多々見られます。
計画的に不動産を生前贈与しておけば、相続税を圧縮することが可能となります（相続税をゼロにすることも可能）。
生前贈与する不動産が収益物件（アパートやマンション等）であれば、以後の家賃収入を受贈者に移転できるため、将来的に発生する相続財産の額を減らせます。相続税の節税対策に有効です。
もし生前贈与せずに不動産を持ち続けた場合、家賃収入が将来の被相続人である本人に貯まり続けることとなるため、相続財産が膨らんで相続税が高くなる可能性があるでしょう。
住居用不動産を配偶者に生前贈与すれば、最大2000万円の贈与税控除を利用できます（おしどり贈与）。
贈与税の非課税枠は年間110万円までですが、おしどり贈与制度を活用すれば、その年は最大2110万円まで非課税枠となります。
なお、おしどり贈与を利用するためには「夫婦としての期間が20年以上」など、いくつかの要件を満たさなければなりません。
相続に比べて不動産取得税と登録免許税の税率が高くなる点は、不動産を生前贈与するデメリットです。
生前贈与における不動産取得税は固定資産評価額の「3%」、登録免許税は同「2%」。対して、相続では不動産取得税がかからず、また登録免許税は固定資産評価額の「0.4%」。評価額の高い不動産をお持ちの方は、これら税金が高くなってしまうことを理解しておく必要があります。
相続税の税率に比べ、贈与税の税率のほうが高いことも生前贈与のデメリットです。
たとえば、基礎控除後の不動産評価額が「1500万円超～3000万円以下」で特例贈与が適用された場合、贈与税率は「45%」（控除額265万円）。同じ不動産評価額で一般贈与の場合には、贈与税率が「50%」（控除額250万円）となります。
一方で相続税の税率は、基礎控除後の法定相続分に応じる所得金額が「1000万円超～3000万円以下」の場合で「15%」（控除額50万円）。税率のみで比較すれば、相続税のほうが有利になります。
相続開始前3年以内の生前贈与は、相続財産としてみなされます。
そのため、仮に税金対策のために相続ではなく生前贈与を選択したとしても、その3年以内に相続が発生すれば、生前贈与をしたメリットがなくなります。不動産取得税や登録免許税は生前贈与のほうが高いため、むしろ全体的な支出は多くなってしまいます。
生前贈与にかかる税金は、贈与税のほかにも不動産取得税や登録免許税があります。これら税金の納税義務者は受贈者なので、生前贈与を受ける際には、事前にトータルでの税額を把握した上で税金分の現金を用意しておかなければなりません。
以下、不動産取得税、登録免許税、贈与税の概要や計算方法を確認しておきましょう。
不動産取得税とは、不動産（土地・建物）を取得した際、これを取得した人に課される税金です。生前贈与だけではなく、一般的な売買で不動産を取得した場合にも課税されます。
2024年3月31日までに取得した不動産の不動産取得税率は、土地および住宅用不動産の場合が固定資産評価額の「3%」、住宅用以外の不動産の場合が同「4%」です。
なお前述の通り、相続で不動産を取得した場合には、不動産取得税は課されません。
登録免許税とは、取得した不動産を自分の名義に変更する際に課される税金です。生前贈与と相続、どちらの場合も登録免許税が課税されます。
登録免許税の税率は、贈与の場合が固定資産税評価額の「2%」、相続の場合が同「0.4%」。双方には5倍の差があります。
1年間（1月1日～12月31日）に受贈した贈与の額が基礎控除分の110万円を超えた場合、この超えた分に対して贈与税が課税されます。
税額は、すでに一例として上でご説明した通り。相続税に比べ、税率自体は贈与税のほうが高くなります。
相続ではなく、生前贈与を選んだほうが良い主な4つのケースをご紹介します。
将来、ほぼ確実に値上がりすることが見込まれる不動産があれば、早めに生前贈与を検討したほうが良いでしょう。不動産の評価額が高くなる前に生前贈与したほうが、納税する税金の額が低くなる可能性があるからです。
たとえば、次のような場合には不動産が値上がりする可能性が高いので、生前贈与を検討してみましょう。
これらに該当する場合には、生前贈与を行って贈与税を納税するか、または相続時精算課税制度を利用したほうが、トータルでの納税額を圧縮できる可能性があります。
所有する不動産が高収益の賃貸物件（アパートやマンション等）の場合には、相続ではなく生前贈与を選んだほうが良いでしょう。将来被相続人となる者の名義のままで賃貸物件を所有し続けた場合、家賃収入が貯まって相続財産が膨らんでしまい、相続人が納めるべき相続税の額が大きくなる可能性があるからです。
また、早めに家賃収入を相続人となるべき人の収益にしておけば、将来相続が発生した際の相続税資金にすることが可能です。相続税は期日までに原則として現金で納める必要があるので、資金を準備しておかなければ、その工面に右往左往することがあるので要注意です。
親族以外の者に不動産を承継させたい場合には、相続を待つのではなく、生前贈与を行うべきでしょう。
たとえば自分が会社経営者で、不動産を含めた会社の各種資産や権利を特定の従業員（親族以外）へ承継したい場合には、生前贈与の形で承継しておいたほうが、のちの遺産分割のトラブルを予防できます。
事業を優秀な従業員に継承すれば、残された親族も安心して暮らしていけるのではないでしょうか。あえて親族ではなく、別の者に不動産等を継承させることは、かえって親族のためになることもあります。
確実に自分が希望する特定の親族等へ不動産を引き継がせたい場合には、相続ではなく生前贈与を選んだほうが良いでしょう。
不動産を特定の親族等に引き継ぐ方法には、大きく分けて相続と生前贈与の2種類があります。相続を通じて特定の親族等に引き継ぐ場合には、あらかじめ遺言書を用意しておく必要がありますが、遺産分割において親族間での争いに発展した場合、確実に遺言通りの相続人へ不動産が引き継がれるとは限りません。逆に生前贈与を選択すれば、確実に自分の希望する親族等に不動産を引き継ぐことができます。
生前贈与と相続を比べた際、どちらがお得になるかはケースバイケース。「かならずこちらのほうがお得」という結論はありません。単純に税率のみで比較すれば相続のほうがお得になるので、原則、まずは相続を検討しましょう。
ただし、不動産や株式、投資信託などのように、将来的に値上がりする可能性がある財産を承継する場合には、たとえ税率の高い贈与税を納税してでも、生前贈与を選んだほうがお得になるケースもあります。あるいは税率や税額だけではなく、親族間における将来的な相続トラブルの回避を重視したいならば、相続ではなく生前贈与を選んだほうが良いかもしれません。
相続と贈与。どちらを選ぶべきか迷っている方は、まずは専門家に相談してみてはいかがでしょうか。
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